Boeterente
De boeterente is wel een dingetje om rekening mee te houden, zeker als je meerdere hypotheken hebt. Het kan ook wel voor een klein dilemma zorgen. Om uit te leggen wat ik bedoel, hierbij een (gesimplificeerd) rekenvoorbeeld vanuit mijn eigen praktijk. Op dit moment heb ik de volgende 2 hypotheken:
Aflossingsvrije hypotheek - €172.000 - 5,8%
Bankspaarhypotheek - €82.000 - 5,9%
Op beide hypotheken zou ik in principe 10% vrij mogen aflossen zonder boete. Echter, het is ook een publiek geheim dat aflossen op je Bankspaarhypotheek niet perse het allerslimste is om te doen. Allereerst omdat je je bankspaar-hypotheek sowieso wel af hebt gelost na 30 jaar, en omdat je rendement op die aflossing eigenlijk beperkt is omdat je het toekomstige rendement van je bankspaarhypotheek eigenlijk verlaagt. Maar, in mijn specifieke geval komt er nog een extra dimensie bij, en dat is boeterente. Ik heb dus in feite 2 opties, namelijk alles aflossen op de aflossingsvrije hypotheek (scenario 1), of ook gebruik maken van de vrije ruimte op de bankspaarhypotheek (scenario 2).
Scenario 1: (€161.000 restschuld)
Restschuld: €79.000 aflossingsvrije hypotheek
Restschuld: €82.000 bankspaarhypotheek
Bruto maandlasten: €785 + €82 inleg bankspaar
Scenario 2: (160.200 restschuld)
Restschuld: €86.800 aflossingsvrije hypotheek
Restschuld: €73.400 bankspaarhypotheek
Bruto maandlasten: €780 + €67 inleg bankspaar
Kijkende naar scenario 2 zou ik dus €800 minder hypotheekschuld hebben vanwege de lagere boete-rente, en ook nog eens ongeveer €18 lagere netto maandlasten. Daarbij, over 3 jaar krijg ik een nieuwe (lagere) rente voor de hypotheek. De lagere rente zorgt voor een hogere netto inleg per maand. Deze aflossing zorgt er voor dat dat effect fors wordt verminderd en het netto verschil groter wordt dan €15. Zo op de korte termijn bekeken zou je dat dus eigenlijk gewoon moeten doen, maar...
...aan de andere kant betekent dat wel dat mijn aflossingsvrije hypotheek €7.800 hoger uitvalt dan in scenario 1. En die €7.800 zal ik in de toekomst toch gewoon moeten aflossen en dus ergens vandaag moeten halen.
Ik weet nog niet wat ik ga doen, maar ik neig toch om voor scenario 1 te kiezen en te opteren voor iets hogere boete-rente. Ik denk dat ik mezelf daarmee op de langere termijn meer plezier doe.
Wat zouden jullie doen?
detail: als je 10% van de bankspaarhypotheek aflost, dan hou je 73800 over, geen 73400, toch?
BeantwoordenVerwijderenMaar een oversluiting van de hypotheekwordt dus beschouwd al een aflossing waar een boete aan kan zitten. Mmmm...daar wordt het niet echt gunstig van.
Waarom breek je de rentevaste periode van de aflossingsvrije hypotheek niet op? Met die torenhore rente van je is er veel winst te halen. Om de boete te betalen sluit je een onderhandse lening met de je ouders af. De winst van je investering is met gemak 6%, dus als je 3% aan je ouders geeft, dan heb je beide een mooie winst.
Voor een rekenvoorbeeld, zie mijn blog.
Op deze manier heb je ongeveer hetzelfde rendement, maar geen hypothecaire en notariele rompslomp.
Goed gespot van de bankspaarhypotheek. Echter was de oorspronkelijke hypotheek 86.000. Dus mag ik €8.600 aflossen boetevrij.
VerwijderenOverigens is die boeterente nog wel bruto, dus aftrekbaar. De daadwerkelijke boete-rente is dus wel een stuk lager, zeg ongeveer de helft.
Ik denk dat ik verder niet helemaal begrijp wat je bedoelt met openbreken van de rentevaste periode. Dan betaal ik toch net zo goed (een nog hogere) boeterente, en daarbij ook nog eens notaris- en advies-kosten.
Oversluiten is alleen gunstig als je zeker weet dat op het moment van originele rente-herziening de rente hoger gaat zijn dan de huidige rente. Anders betaal je advies/notariskosten terwijl je er helemaal geen voordeel van hebt qua rente. Met de laatste beslissing van de ECB ben ik daar niet meer zo zeker van.
Voor het openbreken van de rentevaste periode komt geen notaris aan te pas.
VerwijderenHeb je de link naar mijn blog gelezen?
Of je deze actie nu moet doen of nog even moet wachten blijft natuurlijk gespeculeer.
Begrijp ik dan goed dat je met openbreken bedoelt dat je dan bij je huidige bank blijft? Dan zou je gelijk kunnen hebben dat er geen notaris nodig is. Bij oversluiten naar een andere bank moet dat namelijk wel. Los daarvan heb je dan nog wel advieskosten die je moet betalen, en die zijn ook niet misselijk.
VerwijderenIk denk dat ik ook voor scenario 1 zou gaan. Volgens mij is het bij mijn bank zo dat als je het gehele bedrag van een leningdeel in 1x aflost, je geen boete betaalt. Maar dat haal je niet lees ik uit je verhalen....
BeantwoordenVerwijderenNee, en is bij mij ook niet van toepassing helaas
Verwijderen