- Wat is de familiebank en waarom is het een handig instrument?
- Wat zijn de financiële en fiscale consequenties van de familiebank?
- Welke documenten moet ik vastleggen en welke instanties moet ik informeren?
Ik denk dat ik hiermee de meeste onderwerpen wel kan aansnijden, maar voel je vrij om meer te vragen. Vandaag beginnen we met vraag 1.
Wat is de familiebank?
De familiebank is een hypotheek, niks meer en niks minder. Het enige verschil is dat de hypotheeknemer in dit geval je familie is in plaats van de bank of verzekeraar. Deze hypotheek moet ook gewoon aan dezelfde eisen voldoen aan een normale hypotheek. Nieuwe hypotheken dienen lineair/annuïtair afgelost te worden, dit geldt niet als je een familiebank gaat starten ter vervanging van een oude hypotheek van voor 1 januari 2013.
Waarom is het zo interessant?
Bij het afsluiten van een hypotheek heb je normaal te maken met een aantal tussenpersonen, denk aan een hypotheekadviseur en een hypotheekverstrekker zoals een bank of verzekeraar. Bij de familiebank heb je die tussenpersonen niet, en dat geld kun je dus in eigen zak houden. Als familie-lid ben je binnen bepaalde bandbreedtes vrij om te bepalen welke rente je doorberekent en je kunt daar dus als familie een bepaald optimum in bepalen. De hypotheekverstrekker kan een hoge rente berekenen, en daarvan een gedeelte weer terugschenken (binnen de schenkingsregels die er zijn). De lener betaald in dit geval een hoge rente aan de hypotheekverstrekker, krijgt een gedeelte via schenking terug, maar kan de hoge rente gewoon via de HRA reclameren bij de belastingdienst. In cijfers werkt het als volgt, en hierbij gebruik ik mijn eigen praktijkvoorbeeld:
Mijn vader leent mij 100.000 euro ter vervanging van een huidige hypotheek. We spreken af dat we de lening 100% annuïtair aflossen en dat we een rente-percentage aanhouden van 6%. Ook spreken we af dat ik onderhands 3% via schenking terugkrijg. De maandelijkse lasten worden voor mij in dit geval €599,50. Laten we voor het gemak even uitgaan van 50% HRA. Dan kom je tot de volgende cijfers voor de eerste maand:
Maandelijkse lasten: €599,50
Rente: €500
Aflossing: €99,50
Maandelijkse inkomsten: €500
Schenking terug: €250
HRA: €250
Inkomende geldstroom hypotheekgever: €599,50 - €250 = €349,50
Uitgaande geldstroom hypotheeknemer: €599,50 - €250 - €250 = €99,50
Uit dit voorbeeld blijkt dus meteen hoe interessant dit is voor beide partijen. De hypotheekverstrekker krijgt een meer dan marktconforme 3% over de uitstaande lening, en de lening wordt afgelost. De lener betaald eigenlijk alleen de aflossing, de rente wordt eigenlijk zo goed als kwijtgescholden vanwege de HRA die je terugkrijgt.
Uiteraard worden de getallen anders gedurende de looptijd van de lening. De factor rente en HRA wordt lager en de factor aflossing wordt hoger. Dit heeft een impact op de inkomende en uitgaande geldstromen voor hypotheekverstrekker (Maandelijks inkomend bedrag gaat omhoog) en de lener (maandelijks uitgaand bedrag gaat omhoog)
Conclusie
Uit bovenstaand voorbeeld blijkt al dat het een win-win situatie is voor beide partijen. En naar mijn mening is dat ook hoe een familiebank opgezet zou moeten worden. Als hypotheekverstrekker heb je de mogelijkheid om de onderhandse schenking verder uit te breiden of kleiner te maken dan in het genoemde voorbeeld, maar persoonlijk zou ik het nooit zo opzetten dat je als hypotheekverstrekker helemaal geen voordeel hebt.
Morgen wat meer over financiële en fiscale consequenties van de familiebank, welke rente kun je berekenen, moet je naar notaris, wat geef je aan bij de belastingdienst, zijn er nog andere aftrekposten die je op kunt nemen, etc.
Ik sta open voor vragen en suggesties!
Goed stuk!
BeantwoordenVerwijderenDe termen hypotheekgever en hypotheeknemer moeten eigenlijk omgedraaid zijn.
Jij geeft je huis als onderpand en bent daarmee de hypotheekgever. De bank(of je ouders) is daarmee de hypotheeknemer.
Hmm, je hebt gelijk. Ik was altijd in de veronderstelling dat het andersom was en de term gebaseerd was op het geld. maar het draait om het onderpand. Ik ga het aanpassen
VerwijderenBedankt voor de uiteenzetting, ik ben zeer benieuwd naar de rest van het verhaal!
BeantwoordenVerwijderenWat betreft hypotheekgever/nemer: ik probeer deze termen te vermijden, ze zijn veel te verwarrend. Er komt nog een tijd dat ze beide betekenissen gaan krijgen. Zo betekent "martelaar" ondertussen zowel de gemartelde als de martelende.
Gebruik in de plaats gewoon "hypotheekverstrekker" of "hypotheekboer", en aan de andere kant lener of koper.
Goede suggestie, bijgewerkt naar hypotheekverstrekker en lener.
VerwijderenIk ben erg benieuwd hoe de reguliere hypotheekverstrekker tegen deze constructie aan kijkt:
BeantwoordenVerwijderenZien zij alleen de aflossing, of moet je ze ook op de hoogte stellen van het verplaatsen van een deel van je hypotheek?
Heeft het gevolgen voor het onderpand en bijbehorend pandrecht (ook of juist in het bijzonder wanneer de woning onder water staat)?
En wanneer je slechts een deel van je hypotheek onderbrengt in een familiehypotheek, zou je dan bij de reguliere hypotheekverstrekker in een lagere risicocategorie komen zodat het je bijvoorbeeld ook nog een lagere renteopslag kan opleveren?
De bank heeft altijd eerste recht op onderpand. Mocht ik eventueel failliet gaan dan wordt de bank altijd als eerste afbetaald, en daarna pas andere schuld-eisers. Daarom is het ook eigenlijk niet mogelijk om 2 hypotheken van verschillende hypotheekverstrekkers te combineren omdat ze beiden dat recht uitoefenen.
VerwijderenEn v.w.b. de risico-categorie, daar ga ik wel vanuit. Het risico voor de bank wordt namelijk een stuk kleiner hierdoor. Maar dat ga ik pas utvinden op het moment dat mijn huidige hypotheek toe is aan rente-herziening.
Wat ik niet goed begrijp is de onderhandse schenking van 3%. Je spreekt af dat je over de hypotheeklening 6% rente verschuldigd bent. Dat is ruwweg € 6.000 per jaar. Dit geef je op bij je inkomstenbelasting, waardoor je een behoorlijk deel van deze lasten terugkrijgt. Maar van je ouders krijg je € 3.000 per jaar terug via die onderhandse schenking. Dan klopt je belasting-aangifte toch niet?
BeantwoordenVerwijderenWat zou er dan niet aan kloppen? De 6% rente is zeg maar de hypotheekrente die ik betaal. De 3% is een regeling die ik heb met mijn vader, staat ook nergens op papier. Dat is gewoon hetzelfde als dat jij maandelijks een bijdrage zou krijgen van je ouders van 250 euro per maand. Dat mag gewoon, valt binnen het schenkingsrecht. Het betekent dus wel dat de ruimte voor het geven van additionele schenkingen kleiner wordt. Er is tenslotte al 3.000 gebruikt
VerwijderenEr is inderdaad niks mis.
VerwijderenZo'n constructie heb ik ook.
Is gewoon een gift.
Wat je ouders wel moeten doen is opgeven in hun aangifte dat ze een vordering op je hebben. Vermogen van hen is immers bij jou gestald. Het had dacht ik wel consequenties voor het huurwaardeforfait bij hen...maar dat was marginaal.
Waar het voor mijn ouders eerst werd meegenomen in de standen van de diverse spaar-rekeningen zullen ze het nu idd apart op moeten nemen als uitgeleend geld.
VerwijderenMaar volgens mij heeft dat verder geen invloed op hun huurwaardeforfait, het is tenslotte gewoon uitgeleend vermogen.
Een erg interessante blog. Ik ben dan ook benieuwd naar het vervolg!
BeantwoordenVerwijderenBedankt! Morgenochtend komt er een vervolg :)
Verwijderen