Zoals al eerder aangekondigd, na het kerstdiner had ik een gesprek met mijn ouders over financiën, waarbij ze aangaven wel interesse te hebben in het overnemen van een gedeelte van onze hypotheek, een zogenaamde Familiebank. Afgelopen zaterdag heb ik het hier weer over gehad en specifiek gesproken over de invulling hiervan.
Vanaf 1 april gaan mijn ouders €100.000 overnemen van mijn huidige hypotheek, deze hypotheek is annuïtair en wordt volledig afgelost in 30 jaar. We gaan 6% rente betalen, krijgen onderhands 3% terug. De verdeling qua hypotheken wordt dan grofweg als volgt:
Hypotheek 1: €72.000 aflossingsvrij (5,8%)
Hypotheek 2: €82.000 bankspaarhypotheek (5,9%)
Hypotheek 3: €50.000 Familiebank, aflossingsvrij (4%)
Hypotheek 4: €100.000 Familiebank, Annuïtair (3%)
Het gevolg van deze verandering is dat we enerzijds minder rente gaan betalen, namelijk van 5,8% rente naar 3% rente. Anderzijds gaan we maandelijks annuïtair aflossen en wordt de schuldenlast steeds minder. De eerste maand lossen we €100 af, en dat loopt langzaamaan op naar €600 in de allerlaatste maand (mits we niet tussentijds nog meer aflossen).
Het allermooiste van deze constructie is, dat het een win-win situatie is voor ons allebei. Mijn ouders zijn verzekerd van een steeds verder oplopende maandelijkse inkomend cashflow. Ik ben verzekerd van lagere rentelasten en een 100% afgeloste hypotheek over 30 jaar. En dat terwijl de eerste 14 jaar van de looptijd van deze hypotheek mijn maandelijkse lasten lager zijn dan mijn huidige lasten. Pas vanaf 2031 gaan mijn maandelijkse lasten hoger worden dan de huidige lasten. En dat is ver vooruit, dus in de tussentijds is er genoeg mogelijkheid om door middel van extra aflossingen de lasten verder omlaag te krijgen.
De komende dagen zal ik wat meer informatie geven over de familie-bank in het algemeen. Daarin ook wat trucjes die je kunt toepassen om het maximale uit je familiebank te halen.
Mooi dat dat kan! Altijd leuk om lagere maandlasten te hebben. Dat maakt het aflossen weer een stuk eenvoudiger. Maar is het niet zo dat je minder dan 3% gaat betalen voor de familiebank-deel? De 6% die je moet betalen is bruto en je krijgt weer 3% netto terug. Of zie ik iets over het hoofd?
BeantwoordenVerwijderenDat heb je helemaal goed begrepen, het is zelfs zo dat ik helemaal geen tot weinig rente betaal. Ik krijg namelijk ook nog ongeveer 50% terug via de hypotheekrente. De laaten die ik uiteindelijk betaal zijn puur aflossing
VerwijderenDus je trekt een bedrag af wat de helft te hoog is, laat de belastingdienst het maar niet horen...
BeantwoordenVerwijderenHet is 100% legaal, 6% rente is een percentage dat geaccepteerd wordt door de belastingdienst. De teruggave van de 3% moet binnen de schenkingsregels vallen, en mag dus niet meer zijn dan de ruime 5.000 euro die je belastingvrij mag schenken in een jaar.
VerwijderenMaar hier kom ik uiteraard nog later op terug met wat meer verdieping
nee, de belastingdienst vind het goed als ouders aan kinderen een bepaald bedrag belastingvrij schenken. En dat bedrag mag gelijk zijn aan (een deel van ) de betaalde rente op een familiehypotheek.
VerwijderenAh oke, dat wist ik niet. De term 'onderhands' zette me op het verkeerde been. Ik snap nu de constructie.
VerwijderenIk zal het de komende dagen nog wat duidelijker maken, want ik begrijp dat het dmv 1 blog niet direct duidelijk is hoe het werkt.
VerwijderenVoor ons zit de beperking van deze mogelijkheid in de hoeveelheid geld die de familie aan beide zijden belegbaar beschikbaar heeft. Wel een overzichtelijk bedrag aan beide zijden, nl. niets.
BeantwoordenVerwijderenDit is dus een mooi voorbeeld hoe je aan vermogen geld kunt verdienen, met een uiterst beperkte inspanning (goed uitzoeken en goed contract opstellen). En dit inkomen heeft dus niets te maken met hoe hard je werkt (bij je baas of als zzp).
Dit soort inkomen maakt een aantal maatschappelijk discussies best lastig vind ik. Want hoe eerlijk is het dat jij ouders hebt die geld hebben voor deze constructie en ik niet? Niet eerlijk, gewoon een kwestie van toeval waar je wieg stond. Terwijl die maatschappelijke discussies nogal eens beweren dat alles prima te fixen is met "gewoon hard werken".
Let wel: ik gun jou persoonlijk deze mazzel. En vertel rustig voort hoe meer mensen deze constructie kunnen maken. Want het past gewoon in ons belastingstelsel.
Geld maakt altijd geld, dat staat buiten kijf. Want als je een klein beetje hebt zet je dat eerst als buffer weg. Pas als je meer hebt dan wat je eigenlijk als buffer wilt hebben kun je daar wat mee spelen om meer rendement te halen. Gedeeltelijk is dat te behalen door keihard te werken, maar daar zit ook een dosis geluk in, een stuk opleiding, een stuk risico nemen en ook wel een dosis talent hebben voor iets speciaals zoals ondernemerschap. dat zijn factoren die goed moeten vallen. Zo heeft mijn pa geluk gehad door bij een bedrijf te werken dat naar de beurs ging, waarbij die heel goedkoop aandelen kon kopen. Dat is een dosis geluk hebben, maar ook een stuk risico nemen, want er zijin genoeg collega's geweest die die aandelen niet gekocht hebben. Vervolgens heeft die een flinke tijd in mijn jeugd in het buitenland gewerkt, waar die een royale reisvergoeding voor kreeg. Dus het zijn van die factoren die de ommekeer kunnen zijn in of iemand een flinke appel voor de dorst heeft of niet.
VerwijderenEn of dat eerlijk is. Verschillen heb je altijd in een fatsoenlijke maatschappij. Er is in het verleden wel eens geprobeerd om alles en iedereen gelijk te maken, en dat zou niet bepaald de succesverhalen uit onze geschiedenis. De verschillen moeten echter ook niet te groot worden, maar naar mijn mening is dat niet het geval.
Ik denk dat de verschillen wel meevallen. Het is namelijk echt niet zo dat mijn ouders puissant rijk zijn of miljoenen hebben. Ze zien dit als een uitstaand pensioenpotje wat langzaam gedurende hun pensioen terugvloeit met daarbij een fatsoenlijk rente-percentage. Het is geen gift, het is een win-win situatie.
ik vind een ton nogal wat... ? mijn ouders hebben t ook niet en ook mn schoonouders niet, terwijl zij t zeker niet krap hebben (mijn ouders wel na een paar x faillissement, schuldsanering etc.. hier heb k echte rwel goed van geleerd.. eerst sparen dan pas uitgeven.. behalve met de hypotheek dan..) hierdoor konden we zelfs geld lenen aan mn vader voor een keuken in zn nieuwbouwappartement ;) maar jeetje zeg.. niet alle ouders hebben even een ton liggen voor hun kinderen.. ook niet als investering, win win etc..
VerwijderenIk weet het, I am a lucky bastard.
VerwijderenMaar, het is geen investering, het is geen gift, het is een lening waar we allebei beter van worden. Eigenlijk zou iedere ouder die wat geld doelloos op een spaarrekening heeft staan dit moeten doen.
helemaal mee eens :) al hebben niet veel mensen zulke bedragen die ze ook echt kunnen missen denk ik.. je moet zelf ook nog een buffer overhouden...
VerwijderenIk heb ook zo'n familiebankconstructie.
BeantwoordenVerwijderenEchter destijds mocht de rente niet meer dan 2% hoger zijn als de gemiddelde marktrente. Dus ik zou dat maar goed nakijken.
Daarnaast moet je de lening / constructie melden bij de belastingdienst.
Ik haalde mijn info van Fiscalert
Ik ook van Fiscalert, daar wordt geadviseerd om in deze tijden van lage rente voor 6% te kiezen. Dit om gezeur met de belastingdienst te voorkomen. Want er zijn namelijk rechtzaken gestart bij gevallen waar er 7%, 8% of zelfs 12% werd gerekend. 6% is nooit een probleem geweest.
VerwijderenEn uiteraard melden bij de belastingdienst, ik heb al een andere familiebank-hypotheek lopen en daar heb ik precies hetzelfde gedaan.
Bij 6% rente is dit inderdaad interessant voor zowel jijzelf als je ouders. Ik betwijfel echter of de belastingdienst dit accepteert. De marktrente voor 30 jaar is momenteel < 3%. Ik meen dat je daar 25% boven mag gaan zitten, dus zo'n 3,75%. Benieuwd dus waar je die 6% op baseert.
BeantwoordenVerwijderenIk dacht dat tegenwoordig bij familiebankconstructies de betaalde rente niet te veel mag afwijken van de marktrentes. Ik zou er nog even goed naar kijken op de site van de belastingdienst.
VerwijderenZie mijn reactie hierboven ook, om gezeur te voorkomen met de belastingdienst is gekozen voor 6%.
VerwijderenIk heb het nog even nagezocht, en 6% is het percentage dat gebruikt wordt in de Successiewet. Daarom is dat verdedigbaar en zal dat altijd geaccepteerd worden. Verder is inderdaad het marktpercentage x 1,25 ook verdedigbaar. Bij 30 jaar vast zou je nu dus kunnen kiezen voor een rente van ruim 5,7%, aangezien er rentes te vinden zijn van 4,6%
dank voor je antwoord. Weet ik dan voor een volgende keer... :)
VerwijderenOntduiking is een landelijke sport.met de huidige René zou het wel eens zo kunnen zijn dat de HRA wordt afgelast.
BeantwoordenVerwijderenIk had aan mijn BV ook 6% kunnen betalen en de ontslag BV meer rendement kunnen geven.
Ik heb er voor gekozen om dit niet te doen, omwille mijn uitkeringen pas te doen na afloop van de WW en IOW periode.
Ik zie niet in waar hier belasting ontduikt wordt, die mag je even verder toelichten
VerwijderenHet is een bekende constructie. Maar het is niet zoals de wet het bedoeld heeft.
VerwijderenMisschien eerst de term even goed hebben. Belasting ontduiking is illegaal, belasting ontwijking niet. Verder is daar hier helemaal geen sprake van, er is hooguit sprake van maximalisatie van belasting-inkomsten.
VerwijderenEn dat het niet zo bedoeld is, als de overheid het niet meer zou willen hadden ze er al lang een einde aan gemaakt. Het is namelijk een verre van aparte constructie.
Die 6% rente kan prima, wij hebben zelfs 8% genomen. Geef je je ouders ook daadwerkelijk hypotheekrecht? Anders is het namelijk gewoon een persoonlijke lening en kan je dus de rentetarieven hanteren die bij een persoonlijke lening horen. Ik weet niet wat de rentetarieven voor een persoonlijke lening voor 30 jaar vast zijn maar als je daar ook nog eens 25% boven mag zitten lul je die 6% ook wel recht..;)
BeantwoordenVerwijderenDit soort dingen is gewoon legaal inderdaad. Belasting ontduiken mag niet, belasting ontwijken wel. Als ze dit niet willen moeten ze de regeltjes maar afschaffen.
De constructie wordt overigens wel een stuk minder interessant bij de aflopende HRA. Ik zie het EWF ook nog wel verder oplopen. Dit haakt je netto HRA wel fors naar beneden dan de 50%.
Ik heb ook een familiebank met mijn schoonmoeder met 7% rente, maar toen stonden de rentes veel hoger. Ik wil in ieder geval alle gedoe met de belastingdienst voorkomen, en dan kies ik liever voor de veilige 6%.
VerwijderenWe geven de ouders geen hypotheekrecht, maar dat is wel besproken. Mijn vader zegt gewoon dat als de lening niet wordt afgelost dat wel met de erfenis wordt opgelost. Mijn vader vond het onzin om hiervoor naar een notaris te gaan
Mijn idee. De bank gaat het waarschijnlijk ook niet toestaan dat je je huis ook nog als onderpand aan iemand anders geeft.
VerwijderenIk begrijp deze niet helemaal "En dat terwijl de eerste 14 jaar van de looptijd van deze hypotheek mijn maandelijkse lasten lager zijn dan mijn huidige lasten. Pas vanaf 2031 gaan mijn maandelijkse lasten hoger worden dan de huidige lasten."
BeantwoordenVerwijderenBij een annuitaire hypotheek zijn je maandlasten toch gedurende de looptijd gelijk? Hoe kan je dan over 14 jaar hogere maandlasten gaan krijgen? Of bedoel je het rente gedeelte in de annuitaire hypotheek?
Valide vraag.
VerwijderenIn principe zijn mijn maandlasten €599,55. Echter, dit is voor de HRA en voordat ik de 3% terug heb gekregen van mijn ouders. Netto, betaal ik eigenlijk alleen de aflossing uit eigen zak. De rest krijg ik terug via HRA/schenking.
Bij mijn huidige hypotheek betaal ik netto ongeveer €240, en bij de nieuwe hypotheek begin ik bij €100. Dit gaat langzaam omhoog en zal pas in 2031 even hoog zijn als de huidige lasten (€240)
Ik zie het inderdaad ook staan in je volgende blog. Als je het op die manier bekijkt gaan je kosten inderdaad omhoog.
Verwijderen