donderdag 10 maart 2016

Familiebank: Financiele en fiscale consequenties.

Blijkbaar is de familiebank best wel een onderwerp dat leeft, gezien de reacties die ik heb gekregen op de beide artikelen. Leuk om te lezen. Vandaag gaan we verder met misschien niet het meest leuke onderwerp, maar wel een hele belangrijke. De financiële en fiscale consequenties waar je aan moet denken.

Financiën - Algemeen


De familiebank is dus een mooi product voor als het binnen je mogelijkheden ligt. In principe kan het uit te lenen bedrag zo hoog mogelijk zijn. Je hoeft niet te voldoen aan bandbreedte-eisen waarnaar banken wel kijken. Dus verdien je modaal en wil je een hypotheek van €300.000, via de familiebank kan het allemaal. Hier komt alleen wel iets gevaarlijks om de hoek kijken. De maandlasten dienen wel gewoon betaald te worden, anders is de lening niet aftrekbaar voor HRA. De lening te hoog optrekken kan negatieve gevolgen hebben, want je kunt maar beperkt vooruit kijken en je weet nooit of de lasten in de toekomt ook behapbaar blijven. Daarnaast moet de lening ook wel echt plaatsvinden, dus betalingen moeten gedaan worden.

Kort gezegd zijn er 3 adviezen te geven over de financiële kant van de familiebank.

Advies 1:
Hou — net als de bank — rekening met de financiële armslag van degene die geld van je leent. Financiële tegenvallers moeten kunnen worden opvangen. Een te hoge hypotheek kan funest zijn als de rente stijgt. Als vuistregel geldt: leen maximaal vier keer het bruto jaarsalaris. Een tweede inkomen mag voor maximaal 50 procent meetellen, maar alleen als dat inkomen vermoedelijk ook op de lange termijn in stand zal blijven.

Advies 2: 
Als je eigenlijk het geld niet kunt missen of op korte termijn nodig heeft, kun je beter geen geld uitlenen. Bovendien — maar dat spreekt eigenlijk voor zich — moet je natuurlijk alleen geld lenen als het financieel verantwoord is en als je er een goed gevoel bij hebt.

Advies 3:
Rente voor een lening voor een eigen woning is pas aftrekbaar als er daadwerkelijk is betaald. Het kwijtschelden van rente heeft dus — fiscaal gezien — een averechts effect. Is annuïtaire aflossing verplicht, dan moet niet alleen de rente, maar ook de aflossing daadwerkelijk zijn betaald.

Financiën - De rente


Over de rente is al aardig wat gezegd in de comments, waaronder ook de twijfel of je 6% uberhaupt wel mag rekenen. Het antwoord daarop is simpel, Ja. Zonder fiscale consequenties mag je in elk geval 1,25 maal de huidige marktrente van hypotheken bij gelijke looptijd en risico rekenen. Een rentepercentage van 6 procent is eveneens verdedigbaar. Dat is namelijk het percentage dat de Successiewet hanteert. Bij de huidige rentetarieven pakt 6 procent in de meeste gevallen het beste uit. Hoe dan ook, voor eigenwoningleningen geldt: hoe hoger de rente, hoe hoger de belastingteruggaaf voor de lener en hoe hoger het voordeel voor de familiebank.

Een bekende partij als Fiscalert adviseert op dit moment ook om 6 procent te kiezen als rente-percentage. Dan ben je gevrijwaard van discussies met de belastingdienst. Kies je een hoger percentage, dan is dit op eigen risico. 

Financiën - Afsluitpremie


Nog een leuk fiscaal trucje. Als hypotheekverstrekker mag je een aflsuitpremie rekenen van maximaal 1,5% van de leningsom. Deze afsluitpremie is aftrekbaar voor de belastingdienst. Je kunt dus afspreken dat de hypotheekverstrekker deze premie doorberekent en onderhands weer terugschenkt aan de lener. De premie kun je vervolgens aftrekken bij de belastingdienst waardoor je, afhankelijk van je inkomstenschaal, je €600-€750 kunt terugkrijgen van de belastingdienst.

Financiën - Overlijden


Het kan zomaar gebeuren, de geldlener of geldschieter overlijdt. Wat dan?

Wat gebeurt er als de geldlener overlijdt?
In een leenovereenkomst staat meestal dat de lening na overlijden moet worden afgelost. De erfgenamen van de geldlener zijn verantwoordelijk voor de afhandeling van de schuld. De lening kan in overleg worden voortgezet door de erfgenamen. Wij adviseren bij grotere bedragen (vanaf ongeveer 50.000 euro) een zelfstandig hypotheekrecht te vestigen, waardoor de geldschieter verhaal heeft op de woning.

En wat als de geldschieter overlijdt?
Bij overlijden van de geldschieter gaat de vordering naar diens erfgenamen. Als de geldlener tot de erfgenamen behoort, kan de schuld (deels) verrekend worden met diens erfdeel. De overige erfgenamen kunnen ook de vordering overnemen. Nadeel van verrekening is dat de renteaftrek verloren gaat, terwijl een vordering op de overige erfgenamen niet altijd gewenst is. Eventueel kan de lening vóór de verdeling van de erfenis worden overgesloten bij een bank. Op die manier behoudt de geldlener in elk geval de volledige renteaftrek over het bedrag.

Fiscale gevolgen - Belastingdienst


Uiteindelijk is de familiebank gewoon een hypotheek, dus je zult je hypotheek ook moeten opgeven bij de belastingdienst. Dit kan per 2016 gewoon digitaal door het formulier "Opgaaf lening eigen woning" op te sturen. Hiervan krijg je een bevestiging opgestuurd. Let wel op, tot op heden worden deze hypotheken niet automatisch meegenomen in de overzichten van de inkomstenbelasting, die zul je dus nog zelf handmatig toe moeten voegen.

Fiscale gevolgen - Notaris


Moet je naar de notaris? Nee, dit is niet verplicht, een verklaring overeenkomst van geldlening is in principe voldoende. Het bespaart ook geld door niet naar de notaris te gaan. Wil je echter zeker zijn dat de lening wordt terugbetaald, dan is de gang naar de notaris wel noodzakelijk. Een partij als Fiscalert adviseert daarnaast om sowieso naar de notaris te gaan als het leenbedrag hoger is dan €50.000. 

Fiscale gevolgen - Aflossen of niet


De annuïtaire aflossingsplicht geldt niet voor (familiebank)leningen die op 1 januari 2013 al bestonden en evenmin voor nieuwe (familiebank)leningen die gebruikt worden voor (gedeeltelijke) aflossing van een op 1 januari 2013 bestaande eigenwoninglening. Heel concreet: er is geen verplichting tot aflossing tijdens de looptijd voor eigenwoningleningen die

  • op 1 januari 2013 al bestonden
  • in 2013 zijn ontstaan ter financiering van de aankoop van een eigen woning op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke, getekende schriftelijke koopovereenkomst of koop-aanneemovereenkomst was
  • in 2013 zijn ontstaan ter financiering van onderhoud of verbouwing van een eigen woning op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst was voor het verrichten van onderhoud/verbouwing èn dat in 2013 is voltooid
  • in 2013 of daarna zijn ontstaan ter vervanging van de eerdere lening waarvoor geen annuïtaire aflossingsplicht gold

Over al deze eigenwoningleningen is de rente gedurende maximaal 30 jaar onbeperkt aftrekbaar (voor leningen van vóór 2001 geldt dat de 30-jaarstermijn vanaf 1 januari 2001 begint te lopen). Voor andere sinds 2013 ontstane eigenwoningschulden geldt dat deze minimaal annuïtair moeten worden afgelost om recht te houden op aftrek.

Conclusie


Leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker. Morgen het laatste en saaiste deel van allemaal. Het papierwerk.

Blijf komen met vragen en opmerkingen. Ik probeer antwoord te geven op alles.



17 opmerkingen:

  1. Die afsluitprovisie is een goede.
    Die zijn wij destijds vergeten

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hoe zit het eigenlijk met de zekerheden voor de leningverstrekker (ouders)? Als je niet naar de notaris gaat, hebben ze dan wel hypotheekrecht? En zo ja, dan lijkt me dat een 2de hypotheekrecht, ná de bank die 1e hypotheekrecht heeft?

    Wat voor zekerheden hebben jouw ouders verder mocht bijvoorbeeld een van jullie je baan verliezen, of nog erger, overlijden?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ja, ze hebben hypotheekrecht, maar wel inderdaad een 2de hypotheekrecht. De bank komt altijd als eerste.

      voor wat betreft overlijden, staat beschreven onder dit kopje:

      Wat gebeurt er als de geldlener overlijdt?
      In een leenovereenkomst staat meestal dat de lening na overlijden moet worden afgelost. De erfgenamen van de geldlener zijn verantwoordelijk voor de afhandeling van de schuld. De lening kan in overleg worden voortgezet door de erfgenamen. Wij adviseren bij grotere bedragen (vanaf ongeveer 50.000 euro) een zelfstandig hypotheekrecht te vestigen, waardoor de geldschieter verhaal heeft op de woning.

      En indien je je baan verliest. Dat is natuurlijk weer het mooie van een familiebank, aan je ouders kun je wat makkelijker vragen om de hypotheek even een paar maanden stop te zetten om het vervolgens weer op te pakken. Verder is het gewoon een geregistreerde lening, dus mocht het ooit zover komen hebben de ouders gewoon recht op het geld indien het er is.

      Verwijderen
  3. Bedankt voor de uitleg!
    Mag je ook een deel van een hypotheek oversluiten naar familiebank?
    Ons aflossingsvrije deel is een dikke ton. Mijn ouders hebben pakweg 20.000 dat ze voor dit doel zouden kunnen gebruiken.
    Kan dit, en denk je dat dit de moeite van de rompslomp waard is?
    Is het veel moeite om over een paar jaar nog een stukje hypotheek over te hevelen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Tuurlijk mag je een deel oversluiten, dat is zelfs precies wat wij doen. Ons aflossingsvrije deel is 172k en wordt door de familiebank ongeveer 75k.

      De rompslomp is echt heel beperkt, in een middagje kunnen 2 leken er inclusief de documenten wel uitkomen. Dus echt heel beperkt. Morgen wat meer over de documenten die nodig zijn, dan zul je zien dat het echt meevalt.

      En de moeite om het een paar jaar later nog uit te breiden, dat is precies hetzelfde als dat je het nu gaat doen. Je moet het eigenlijk zo zien dat je ouders 20.000 storten op je bankrekening, jij stort het door om je hypotheek af te lossen. Jij hebt dan hypotheek bij je ouders voor 20k die je volgens jullie afspraken aflost. De hypotheek bij de bank loopt er gewoon naast.

      Verwijderen
    2. Prima bedrag toch?!
      Elke euro is er 1.
      Wij hebben een bedrag wat zelfs nog iets lager is dan die 20.000 als familiebank

      Verwijderen
  4. Interessant onderwerp in 2011 hebben we het in de familie overwogen. Het bleek te complex omdat er 4 partijen bij betrokken waren. Ik was toen al bezig een eigen woning te kopen en wilde mijn spaargeld liever in mijn huis steken.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Te complex? Die moet je me even uitleggen, want als er iets complex is, dan is het wel het gedoe om via een bank een hypotheek af te sluiten. En dan komt er op zijn minst ook nog een extra partij bij, namelijk de adviseur.

      Echt waar, simpeler dan dit wordt het niet qua hypotheek afsluiten, en dat zal ik morgen bewijzen.

      Verwijderen
  5. De complexheid zat niet in de adminstratievekant maar juist in de familieverhoudingen. Het was een woonhuis inclusief bedrijf. Door het geplande huwelijk in gemeenschap van goederen zouden de uitleende familieleden indirect ook extra risico nemen in het zakelijk deel. De overname lag al gevoelig binnen de familie. Er is toen besloten om met een bank verder te gaan. Vooral om de familieverhoudingen goed te houden en dat is tot nu toe geen verkeerde keus geweest.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ben je niet gebonden aan de maximale leencapaciteit bij het bepalen van de hoogte van de lening?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat ligt aan de regels van de bank, maar aangezien de bank de familie is in deze hoef je je daar geen zorgen over te maken. Het is natuurlijk wel verstandig om dit mee te nemen in de hoogte van de lening

      Verwijderen
  7. Ik ben ook bezig met het opzetten van familiebank hypotheek maar loop tegen een vraag aan waarop ik het antwoord niet goed kan vinden.

    We zijn bezig een huis te kopen voor 326500E excl k.k.
    Daarvoor wilen we een hypotheek bij de bank op 90% en kunnen we 45000E lenen via een familie bank constructie.

    Nu hebben we al een offerte van de bank voor 293500E (=90%). Echter inmiddels is het huis getaxeerd op 317000E. Hierdoor verschuift het 90% gedeelte. Nu vertelt mijn hypotheekadviseur dat dit geen probleem is en we gewoon de aanvankelijk offerte kunnen doorzetten (dus 293500E) en dan kort na de koop direct 8000E af kunnen lossen zodat we alsnog op 90% en het bijbehorende rentepercentage komen. Dat willen we dan ook gaan doen.
    Nu is de belangrijkste vraag eigenlijk: kan ik van mijn vader 45000E lenen en van de bank 293500E lenen terwijl het huis 317000E getaxeerd is en koopprijs 326500E bedraagt? En belangrijk hierbij natuurlijk dat we wel de hypotheekrente op de familie bank kunnen blijven aftrekken van de belasting?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Taxatie heeft geen impact op de HRA, alleen de koopprijs. Dus dat zal geen issue opleveren.

      Verwijderen
  8. Deze reactie is verwijderd door een blogbeheerder.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Hoi ZB, ik vroeg me af of je toevallig de blog van @bespaarbalans hebt gezien. (Van vandaag) Hij denkt dat een rente van 6% niet verdedigbaar is. Waarop is jouw percentage gebaseerd?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Staat in het blog: Een rentepercentage van 6 procent is eveneens verdedigbaar. Dat is namelijk het percentage dat de Successiewet hanteert.

      Eveneens zie ik vaak genoeg leningen voorbij komen met rentepercentages van 7% of 8% (crowdfunding). En ook zakelijke leningen zitten nog redelijk vaak boven de 5%. Als laatste argument, er zijn nog genoeg hypotheekleningen van 30 jaar vast met percentages van boven de 4%, met een factor 1,25 erbovenop zit je ruim boven de 5% rente.


      Dus 6% gaat echt geen problemen opleveren.

      Verwijderen